שאלות ותשובות
רכישת נכס, מכירת נכס, מיסוי, היטלים... עיסוק בנדל"ן מעלה שאלות רבות וחדשות, ואנחנו כאן כדי לעזור. הכנו עבורכם רשימה הכוללת מספר שאלות ותשובות נפוצות שיכולות
לסייע בהבנה.
יש לכם שאלות נוספות?
ברכישת נכס יחול לרוב מס רכישה, אשר נקבע לפי סוג העסקה - דירת מגורים או זכות אחרת במקרקעין.
במידה ומדובר בדירת מגורים, יש לבדוק האם זו דירה יחידה של הקונה או שיש בבעלותו דירה נוספת
(ישנם מקרים בהם הרוכש מחזיק בדירה נוספת ועדיין יהיה זכאי למדרגות דירה יחידה).
לעיתים קיימים מיסים נוספים שהצדדים מסכמים ביניהם שיחולו על הקונה, על אף שמעצם טיבם חלים על המוכר.
בנוגע לתשלומים לרשות מקרקעי ישראל: במידה ומתבצעת רכישת קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל,
יש לבדוק אילו תשלומים חלים על המוכר ואילו על הקונה.
חשוב לקחת בחשבון שבעת רכישת קרקע לבניה, ככל הנראה יחולו על הקונה תשלומי הפיתוח בגין רכיב הבניה ותשלום
היטל השבחה בגין הקלות בניה.
בעסקה זו קיימים מספר סוגי מיסים:
א. מס שבח, אשר על כל מוכר חלה החובה לשלמו. עם זאת, ישנם "פטורים" הקבועים בחוק שפוטרים את המוכר מלשלם את המס,
והעיקרי שבהם הינו פטור "דירת מגורים יחידה". ככל ואין פטור ממס שבח, עלול לחול גם מס יסף בגין המכירה ויש להתייעץ
על כך עם רואה חשבון.
ב. היטל השבחה: אם אושרה תוכנית בניין ועיר בוועדה מיום שרכש המוכר ועד ליום שמכר, היטל ההשבחה חל על המוכר.
ג. תשלומי פיתוח: בכל עסקת מכירה יש לבדוק מול המועצה האם יחולו תשלומי פיתוח עבורה.
ד. תשלומים לרשות מקרקעי ישראל: בחוזה מהוון לרוב לא יחולו תשלומים למנהל. עם זאת,
יש מקרים בהם יחולו תשלומים לרשות מקרקעי ישראל ובמצב זה על הצדדים להחליט מי נושא בהם.
א. בדיקה משפטית של הנכס והחוזה – ולכן חשוב לשכור את שירותיו של עו"ד המתמקצע בתחום הנדל"ן.
ב. בדיקה מימונית – מטרתה: לוודא שהקונה מחזיק במלוא הסכום לתשלום על העסקה. לרוב מדובר באישור עקרוני מהבנק,
שמאות מוקדמת שתעריך את שווי המימון שהבנק יתן ואישור העיסקה הספציפית בבנק.
ג. ביצוע תשריט מדידה שתפקידו לוודא שאין חריגת גבולות. רלוונטי בקניית בתים צמודי קרקע או מגרשים.
במידה ומדובר בקניית מגרש לבניה, יש לבדוק האם ניתן לבנות על המגרש את הבית המתוכנן, ומהם העלויות והזמן הדרושים לשם כך.
*בדיקות הרלוונטיות בעת קניית נכס מיד שניה או נכס שהסתיימה בנייתו:
ד. בדיקת חריגות בניה עם אדריכל מוסמך – במידה ונלקחה משכנתא לטובת הקניה אנו ממליצות לבצע גם שמאות מוקדמת.
ה. בדיקה פיזית של הנכס המיועד לקניה על ידי חברת בדק שתחשוף את הליקויים הקיימים בבית, במידה וישנם.
1. הפטור העיקרי הוא פטור דירת מגורים מזכה שהינו דירתו היחידה של המוכר בישראל. לשם קבלת פטור זה על המוכר להיות תושב ישראל.
כמו כן, הדירה צריכה לעמוד בתנאים המצטברים הבאים: להוות דירה יחידה של התא המשפחתי (בן זוג שגר בה כדרך קבע וילדים עד גיל 18);
דירה אשר החזיקו בה 18 חודשים; דירה שחלפו 18 חודשים מגמר בנייתה ובלבד שהמוכר לא מכר דירה אחרת ב-18 החודשים שלפני דירה זו בפטור של דירה יחידה.
שימו לב שפטור זה מוגבל לתקרת הפטור שעומדת נכון להיום על סך 4,846,000₪. סכום תקרת הפטור משתנה בתחילתה של כל שנת מס (ינואר).
2. פטור נוסף לדירת מגורים מזכה הינו פטור של דירה בירושה.
לשם קבלת הפטור יש לעמוד בשלושה תנאים מצטברים:
המוכר (היורש) צריך להיות בן זוג או צאצא של המוריש, ועל המוריש לעמוד בהוראות סעיף קטן א' לעיל ביום פטירתו;
ביום פטירתו של המוריש זו הייתה דירתו היחידה; אילו המוריש היה בחיים בעת המכירה הוא היה זכאי לפטור דירה יחידה בתנאים שפירטנו לעיל.
כמו כן על המוריש ועל היורש להיות תשובי ישראל לשם קבלת הפטור.
3. גם בדירות מתנה קיים פטור ממס שבח - במידה והמוכר נחשב לקרוב בהתאם להגדרת חוק מיסוי מקרקעין.
ברכישת נכס יחול לרוב מס רכישה, אשר נקבע לפי סוג העסקה - דירת מגורים או זכות אחרת במקרקעין.
במידה ומדובר בדירת מגורים, יש לבדוק האם זו דירה יחידה של הקונה או שיש בבעלותו דירה נוספת
(ישנם מקרים בהם הרוכש מחזיק בדירה נוספת ועדיין יהיה זכאי למדרגות דירה יחידה).
לעיתים קיימים מיסים נוספים שהצדדים מסכמים ביניהם שיחולו על הקונה, על אף שמעצם טיבם חלים על המוכר.
בנוגע לתשלומים לרשות מקרקעי ישראל: במידה ומתבצעת רכישת קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל,
יש לבדוק אילו תשלומים חלים על המוכר ואילו על הקונה.
חשוב לקחת בחשבון שבעת רכישת קרקע לבניה, ככל הנראה יחולו על הקונה תשלומי הפיתוח
בגין רכיב הבניה ותשלום היטל השבחה בגין הקלות בניה.
בעסקאות בהן הרישום מתבצע בטאבו, קיימת זכות לקונה לרשום הערת אזהרה עם ביצוע התשלום הראשון למוכר.
מטרת הערת האזהרה להזהיר כל קונה אחר שמעוניין לרכוש את הנכס וליידע שהנכס המדובר כבר נמכר לצד ג'.
לפי הפסיקה הערה זו גם גוברת על כל מעקל שנרשם בטאבו לאחר מועד רישומה. הערת האזהרה מופיעה בנסח הרישום ופתוחה לקהל.
ברכישת נכס מקבלן (עסקה המוכרת גם בשם "דירה על הנייר") חשוב לדעת כיצד להתנהל.
הנה כמה עוגנים משמעותיים שיוכלו ללוות אתכם:
*בראש ובראשונה אנו ממליצות לא לחתום על אף מסמך טרם קבלת ייעוץ משפטי, בין אם מדובר ב"זכרון דברים" או "טופס הרשמה".
כמו כן, אין לשלם "דמי רצינות" כדי לקבל עותק הסכם מכר.
במקרה והחברה דורשת לחתום על מסמך כלשהו מומלץ להתייעץ עם עורך דין טרם החתימה על נוסח הבקשה.
*בנוסף, יש לבדוק קיומו של "היתר בניה". היתר זה מאשר כי התוכניות המוצגות לכם תואמות את התוכניות שאושרו. ישנם מקרים רבים בהם הסכם המכר נחתם טרם קבלת היתר בנייה . במקרים אלו חשוב מאוד להתייעץ עם עו"ד על מנת לוודא שזכויות הקונה נשמרות ומוגנות.
*בדיקה נוספת וחשובה בעת רכישת דירה מקבל: לוודא כי קיים בנק מלווה בעסקה. בנק מלווה ידאג שתקבלו ערבות חוק מכר/פוליסה לפי חוק המכר.
*במידה ואין היתר ו/או בנק מלווה, פנו לעורך דין שינחה אתכם בעניין.
קיימות עסקאות "פריסייל" מול יזם אשר נחתמות לפני קבלת היתר ו/או ליווי בנקאי.
עם זאת, תפקידם של עורכי הדין לוודא שהמעטפת החוזית מגינה על כספי הרוכש במקרה כזה.
*יש לבדוק שהקבלן אכן רשאי למכור את הנכס המדובר.
חשוב לוודא כי ההסכמים עם בעלי הקרקע תקפים ולא הופרו, וכי הנכס הנמכר אינו שייך לצד ג' כלשהו.