שינויים בזכויות בעל הנחלה

בעבר, זכויות בעל הנחלה היו זכויות חוזיות בלבד (להבדיל מזכויות קנייניות). על זכויות אלה הוטלו מגבלות רבות, בין היתר בעניין הורשה והעברה של זכויות בנחלה.

עם זאת, החלטה 979 של רשות מקרקעי ישראל חוללה מהפך בנושא. כעת, בעזרת ליווי נכון ומקצועי, עומדות בפני בעל הזכויות בנחלה מספר אפשרויות להסרת המגבלות באופן חלקי – זאת בהתאם למסלול שיבחר.

כך בתקווה, ניתן יהיה למנוע סכסוכים משפחתיים עתידיים ולהשכין שלום בין בני המשפחה.

ההגבלות החלות על בעל הנחלה הלא מהוונת (באופן מלא או חלקי):

ההגבלות החלות על בעל נחלה טרם החלטה 979 הינן רבות וקריטיות. למשל, מבחינת מגורים בנחלה ישנה הגבלה המוכרת בשם: "רצף בינדורי" – משמעותה היא שאם רוצים להתגורר במספר בתים בנחלה, חייב להתקיים 'רצף בן דורי' בנחלה (כדי להתגורר בשלושה בתים בנחלה יש להוכיח רצף של שלושה דורות, בנחלה – כלומר, סבא, בן ונכד מגיל 18 ומעלה). חל איסור להשכיר בתים בנחלה, וישנה הגבלה של חלוקת זכויות הבנייה בין יחידות הדיור השונות. כך, שני הבתים הראשונים מוגבלים ל- 160 מ"ר והשלישי מוגבל ל- 55 מ"ר. אין אפשרות להעביר זכויות שלא נוצלו מבית אחד לשני, ועוד.

הגבלות נוספות על בעלי הנחלות הלא מהוונות:

בנוסף להגבלות שצוינו לעיל, ישנן הגבלות נוספות, בעיקר בעניין הורשה והעברת זכויות בנחלה. מניסיון העבר הן מהוות גורם משמעותי לסכסוכים רבים בין בני המשפחה, עד לרמה של מאבקים קשים וארוכים בבתי המשפט, ולעיתים אף מעבר לכך. מאחר שהזכויות בנחלה הינן זכויות חוזיות ולא זכויות קנייניות, בהורשת נחלות לא חלים דיני הירושה הרגילים החלים על נכסי נדל"ן אחרים. כך למשל, בעלי הנחלה אינם יכולים להוריש את זכויותיהם למספר ילדים ולחלק את הזכויות ביניהם; אלא שהזכויות בנחלה יועברו בירושה לבן הזוג, או לבן אחד שייבחר מבין הילדים.

הגבלה זו, שלא מאפשרת לחלק את הזכויות בנחלה למספר אנשים שונים, יוצרת במקרים רבים התלבטויות רבות ואף מחלוקות וסכסוכים בין בני המשפחה. הבעייתיות בולטת אף יותר בהתחשב בשווי הגבוה יחסית של הנכס, שפעמים רבות אינו מאפשר לבן שירש את הזכויות לפצות את יתר אחיו בשווי הולם.

הנחלה המהוונת:

החלטה 979 (שעברה מספר גלגולים ושמות/מספרים שונים) מאפשרת לבעלי הזכויות בנחלה "לשדרג" את זכויותיהם בנחלה מזכויות חוזיות לזכויות קנייניות, באופן חלקי או מלא, ובין השאר מאפשרת לפצל את הנחלה ולבנות בה בתים.

ההטבות שמקבל בעל הנחלה באמצעות החלטה זו הינן משמעותיות ואף מהפכניות, שכן בין היתר, הן פותחות בפני בעל הנחלה אפשרות לפצל מגרש מהנחלה ולהפוך אותה מנכס אחד עליו רובצות כאמור הגבלות רבות, לשני נכסים שונים ונפרדים זה מזה.

עם זאת, חשוב לציין כי ישנם מספר תנאי סף שצריך לעמוד בהם, כדי שתהיינה אפשרות להיכנס להחלטה, בין היתר יש צורך להסדיר שימושים חורגים וחריגות בנייה בנחלה.

כדי להנות מההטבות שמעניקה ההחלטה, יש לבחור באחד משני המסלולים שהיא מאפשרת: מסלול 'דמי כניסה' או מסלול 'דמי רכישה'. מסלולים אלו מעניקים אפשרויות רבות שעוזרות לייצר הסדרים משפחתיים, בכל הנוגע להורשת הנכס או העברת זכויות בו. נפרט מה כולל כל אחד מהמסלולים.

מסלול 'דמי הכניסה':

מסלול זה כולל תשלום של דמי כניסה בשיעור של 3.75% משווי חלקת המגורים (עד 2.5 דונם), ובתמורה לכך יקבל בעל הנחלה מספר הטבות משמעותיות.

כך למשל, תתבטל הדרישה ל- "רצף בן דורי", כלומר בהנחה שיש שלושה בתים על הנחלה – לא תהיה דרישה שיתגוררו בהם סב, בן ונכד מעל גיל 18; אלא שניתן יהיה להתגורר למשל במתכונת של הורים יחד עם שני ילדיהם (עם משפחותיהם).

בנוסף – יקבל בעל הנחלה "סל זכויות" של 375 מ"ר, ותבוטל ההגבלה של חלוקת זכויות הבנייה בין הבתים השונים במשק. כלומר לא תהיה הגבלה של בית ראשון עד 160 מ"ר, בית שני עד 160 מ"ר ובית שלישי עד 55 מ"ר וניתן יהיה להשתמש בזכויות בחלוקה בין הבתים. הטבה נוספת ומשמעותית ביותר היא האפשרות לפצל מגרשים מהנחלה, בתשלום בשיעור של 33% משווי המגרש המפוצל (בתוספת מע"מ).

מסלול זה נחשב לנפוץ ולישים יותר מהמסלול השני, אך איננו מקנה לבעלי הנחלה את מלוא הזכויות הקנייניות בנחלה.

מסלול 'דמי הרכישה':

במסלול דמי הרכישה, בעלי הנחלה מהוונים את מלוא הזכויות בחלקת המגורים, ובכך הם משחררים עצמם ממרבית ההגבלות שהטילה רמ"י על הנחלה. כדי להנות מההטבות של מסלול זה, על בעלי הנחלה לשלם תשלום בשיעור של 33% משווי חלקת המגורים כולה.

בתמורה לכך, בעלי הנחלה יוכלו לנצל את מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים בהתאם למה שהתב"ע מאפשרת/תאפשר, וזאת ללא תשלום נוסף לרמ"י.

בנוסף, תינתן לבעל הנחלה האפשרות להשכיר בתים בנחלה לצדדים שלישיים. יינתן לו פטור מתשלום דמי הסכמה (במקרה של מכירת הנכס), ופטור מתשלום עבור פיצול מגרשים מהנחלה .

חשוב לציין שלמרות האפשרויות הרבות שעומדות בפני בעל הנחלה אם בחר במסלול זה, מסלול דמי הרכישה פחות נפוץ ואטרקטיבי מאחר והתשלום בגין היוון חלקת המגורים הינו גבוה מאוד יחסית.

כל מקרה לגופו:

"הנחלה המהוונת" שנוצרה באמצעות החלטה 979 כאמור, אפשרה לבעלי נחלות רבים למצוא פתרונות משפחתיים לחלוקת או הורשת הנחלה, שלא היו פרושים בפניהם קודם לכן, ובכך מאפשרת למנוע סכסוכים בין בני המשפחה. עם זאת, יש לשים דגש על בחינת הנסיבות של כל משפחה לגופה, ושל כל נחלה לגופה, על היערכות וגיבוש ההסדרים מראש, על מנת לייעל את התהליך ולמנוע טעויות. לשם כך, חשוב להיוועץ עם בעלי מקצוע הבקיאים בתחום, כדוגמת עורכי דין, אשר יסייעו לכם בכל שאלה וילוו אתכם בכל מהלך, ללא פשרות.