top of page
חיפוש

התחדשות עירונית בגובה העיניים

בשנים האחרונות גובר העיסוק בהתחדשות עירונית. אנחנו מוצאים את עצמנו משוחחים על הנושא עם שכנים, חברים ובני משפחה, ובעתיד הקרוב לא יהיה בעל נכס שלא ישמע על המושג. רגע לפני שנצלול אל הסיבות והיתרונות בפרוייקט התחדשות עירונית, נבין קודם מה זה אומר.



התחדשות עירונית היא למעשה תהליך בנייה שמחולל צמיחה והתפתחות במרחבי מגורים שונים. מטרת התהליך הינה חידוש מרחבי מגורים ותיקים על מנת לחזק, לשפר ולשדרג את המבנים הפיזיים ואת איכות חיי התושבים המתגוררים בהם. פרוייקטים של התחדשות עירונית כוללים הריסת מבנים ישנים (ולעיתים מסוכנים למגורים), או חיזוק מבנים ותיקים קיימים, תוך שיפור התשתיות והרחבת שטח הדירות הנוכחי - וכך מאפשרים השבחה משמעותית של הנכס.

אחת הסיבות המרכזיות לתהליכי התחדשות עירונית הינה רעידת אדמה. בימים אלו אין שאלה אם תהיה רעידת אדמה בישראל, אלא מתי היא תתרחש. נכון להיום יש בכל הארץ כ-80,391 מבנים בסיכון, כאשר 35% מתוכם מוערכים כמבנים שיינזקו באופן קשה. פירוש הדבר הוא 28,600 מבנים שלא יישרדו את רעידת האדמה, ועשרות אלפי דיירים ומשפחות שימצאו עצמם ללא קורת גג.

חשוב לזכור שמעבר לחשש לרעידת אדמה חזקה, מדינת ישראל חווה לצערנו גם מצוקת דיור קשה ואירועים בטחוניים שעלולים לסכן מבנים באזורים רבים בארץ. פרוייקטים של התחדשות עירונית מהווים כיום את הפתרון היחיד שנותן מענה לכל המצוקות והסכנות הנ"ל. הוספת ממ"דים וחיזוק מפני רעידות אדמה הינם כורח המציאות, ובנוסף לכך זוכים הדיירים לשיפוץ החזית החיצונית של המבנה, מה שיוצר סביבת מגורים מוגנת, איכותית ונעימה, לרווחת האוכלוסיה כולה.


סוגי פרויקטים של התחדשות עירונית

 

עסקאות קומבינציה

עסקה שבה בעלי הנכס מוכר לקבלן חלק מהנכס והתמורה משולמת בשירותי בניה. באופן זה בעל הנכס שומר על מעמדו כבעלים של חלק מהנכס, ובתמורה מקבל דירה או דירות נוספות חדשות. היתרון הוא שאין חובה שתהיה תב"ע (תכנית בניה עירונית) או כמות דירות מינימלית לקיום ההסכם. לצד היתרון הבולט מתלווה לעניין בעיה של מס שבח והיטל השבחה, אשר חלים על בעלי הקרקע - הרי באותו המועד בעלי הקרקע מקבל תמורה שאינה כספית בגין "מכירת חלק המגרש לקבלן", ולכן אין לו דרך לשלם את התשלומים החלים עליו, שבמקרים רבים מסתכמים בסכומים כספיים גבוהים. כמו כן, לעתים נדרש בעל הנכס לחפש דיור חלופי למגורים בזמן תהליך הבניה, שיצריך תשלום דמי שכירות (ועלול גם להתווסף למשכנתא שמשלם בעל הקרקע). במקרים כאלה אתם יכולים להסיר דאגה מליבכם. משרד עורכות הדין קירה ריטוב פורת יספק לכם פתרונות יצירתיים שישמרו על הכיס ועל השקט הנפשי שלכם, תוך ניהול דיאלוג עם הקבלן ובכפוף להסכמתו.


עסקאות תמ"א (תכנית מתאר ארצית)

עסקאות אלו נחלקות לתמ"א 1 ותמ"א 2:

תמ"א 1 הינה תמ"א חיזוק. מדובר בפרוייקט חיזוק ובניה על גג הבניין או על הקרקע. תמ"א מסוג זה מאפשרת בנייה של עד 2.5 קומות נוספות על גבי הקומה העליונה. נכון להיום, תמ"א 1 כבר פחות פופולרית ופרוייקטים רבים פונים לתהליך של תמ"א 2 - תהליך של הריסה ובניה מחדש. הבניין הקיים עובר הריסה מלאה, ובשטחו מוקם מבנה חדש במכפלה של 1 ל- 3.5 בערך, כלומר: על כל דירה ישנה ייבנו 3.5 דירות חדשות.


עסקאות פינוי בינוי

גם בעסקה זו מדובר בתהליך הריסה ובניה מחדש, אך להבדיל מתמ"א 2, במקרה זה היזם מקבל את זכויות הבניה לבניין החדש בהתאם לתב"ע שהגיש או בהתאם להנחיות העירייה.




מה ההבדל בין תמ"א לבין תהליך פינוי בינוי?

 

למרות ששני המושגים הופכים לנפוצים מאד, קיימים הבדלים משמעותיים בין שני התהליכים, וחשוב להכיר אותם לפני שיוצאים לדרך:

  • לטובת קיום תהליך תמ"א לא נדרש מינימום דירות, ואילו לטובת תהליך פינוי בינוי דרוש מינימום של 24 דירות.

  • בתמ"א היתר הבניה המקורי צריך להיות עד לתאריך 1.1.80 לאחרונה נעשה תיקון שמאפשר תמ"א גם להיתרי בניה עד לתאריך 1.1.84. בפינוי בינוי אין התייחסות למועד הוצאת היתר הבניה, אך בפועל העיריות מאפשרות פינוי בינוי למבנים ישנים שלא נבנו עפ"י תקן 413 (תקן עמידות מבנים ברעידות).

  • תהליך אישור תמ"א נידון בוועדה מקומית לתכנון ובניה. תהליך תב"ע לפינוי בינוי נידון בוועדה המחוזית.

  • תמ"א הינה עסקת מכר חלקי בדומה לעסקת קומבינציה. בתהליך פינוי בינוי מדובר על עסקת מכר מלא ליזם ועסקת רכישה מהיזם – כך שלמעשה מתקיימות 2 עסקאות.

  • במקרה של דייר סרבן: בפרוייקט תמ"א פונים למפקח על רישום מקרקעין להוצאת צו עשה, שבו עו"ד חותם במקום הדייר הסרבן. בפרוייקט פינוי בינוי יש לפנות לבית המשפט המחוזי להוצאת צו עשה או להגשת תביעה כספית בגין הנזקים. תביעה מסוג זה מצריכה דו"ח שמאי עבור הנזקים או ההפסדים המוערכים ליזם ו/או לדיירים.

  • בפרוייקט פינוי בינוי הרוב החוקי להגשת תביעת דייר סרבן הינו 67% מכלל הדיירים, בעוד שבפרוייקט תמ"א הרוב החוקי עומד על 80%.

  • בפרוייקט פינוי בינוי, במידה ואדם מחזיק 2 דירות במתחם או קיבל דירה במתנה באותו המתחם, עדיין יתקבל פטור בעסקת פינוי בינוי לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין. בפרוייקט תמ"א, אם אדם מחזיק 2 דירות במתחם או קיבל דירה במתנה במתחם ב- 24 החודשים טרם חתימת הסכם התמ"א – אזי לא יהיה פטור בעסקת התמ"א לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין.


173 צפיות0 תגובות

Comments


bottom of page