מגמות חשובות בחוק מיסוי מקרקעין, ספטמבר 2023

מהו חוק מיסוי מקרקעין?

חוק מיסוי מקרקעין (התשכ"ג, 1963) קובע ומסדיר את תנאי המיסוי שחלים על עסקאות הנדל"ן, לרבות מס שבח, מס רכישה ומס רכוש. החוק עודכן ותוקן במרוצת השנים והותאם בכל פעם לשינויים כלכליים מדיניים ולהתפתחויות בתחום. במאמר זה נשמח לסייע למוכרים ולקונים שמעוניינים להבין את סכומי המס שעליהם לשלם, לעדכן בהקלות ובפטורים האפשריים, ועוד.

א. חוק מיסוי מקרקעין עוסק בשני סוגי מס:

1. מס שבח: מס אשר משלם מוכר נכס מקרקעין, והוא מוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין (ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה וההוצאות). שיעור המס משתנה בהתאם לתקופה בה החזיק המוכר בנכס. מס השבח משולם על ידי המוכר, גם אם הוא רוכש נכס אחר במקום הנכס הנמכר. לא בכל עסקה יווצר חיוב ממס שבח. יש לזכור כי ישנם פטורים מתשלום מס השבח בחוק עצמו ככל והמוכר עומד בתנאי הפטור.

2. מס רכישה: מס המוטל על הרוכש של נכס מקרקעין, ושיעורו נקבע בהתאם לנכס שנרכש ולשווי המכירה. מס רכישה משולם על ידי הרוכש, גם אם הוא מוכר נכס אחר במקום הנכס הנרכש. במידה ומדובר במקרקעין מסחרי, חקלאי או כל נכס אחר שאיננו מיועד למגורים – יחושב שיעור המס מהשקל הראשון. בדירות למגורים מס הרכישה הינו מדורג (דהיינו, ישנן מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ולדירה נוספת). מס זה עשוי להיות פטור בהתאם לעמידה בתנאים המזכים לקבלת פטור או הקלה.

ב. השינויים האחרונים בחוק מיסוי מקרקעין:

בשנים האחרונות ניתן לראות כיצד משתמש המחוקק הן במס השבח והן במס הרכישה כדי להגדיל את היצע הדירות, להוריד את מחירי הדירות ולצנן משקיעים.

עקב זאת, אושר לאחרונה חוק ההסדרים (ביום 1.6.2023), בו ניתן לראות את המגמות הנ"ל בחוק מיסוי מקרקעין ובהוראות הביצוע שלו:

1. הטבות לרכישת דירה ראשונה:

החוק יצר אפשרויות לרוכש דירה ראשונה לתשלום מס רכישה (מס רכישה ייחודי) בערך נמוך יותר מהמקובל. ככל ומדובר בדירה שהיא דירה יחידה, מס הרכישה יהיה נמוך משמעותית ממס רכישה של דירה נוספת. כיום, מדרגת המס הראשונה עבור דירת מגורים יחידה היא כ-1.9 מליון ₪ והיא ממוסת ב-0% מס שבח, בעוד שבדירה שניה ומעלה עומדת המדרגה הראשונה על 8%.

שינוי חדש בעניין רכישת דירות מעטפת: רכישת דירת מעטפת תיחשב כרכישת דירת מגורים לכל דבר ועניין. המשמעות היא שבמידה וזו דירתו השניה של הנישום הוא ישלם עליה מדרגות מס של דירה שניה המתחילות מ-8%, בעוד שבעבר שולם עבור דירת מעטפת מס בגין רכישת זכות אחרת במקרקעין, קרי 6% מס.

הטבת מס רכישה במגרש המיועד לבניה: אם הוצא למגרש היתר בניה בתוך 24 חודשים מרכישת המגרש, יהנה הנישום מהחזר מס של 1% בתוספת ריבית והצמדה.

2. פטור ממס שבח:

פטור ממס שבח ינתן רק לבעלי דירה שזו דירתם היחידה, שלהם ושל התא המשפחתי שלהם (בן זוג שגר כדרך קבע וילד עד גיל 18). שימו לב כי פטור זה מוגבל לתקרה שעומדת היום על פי חוק על סך 4,846,000 ₪. דהיינו, עד לסכום זה יהנה המוכר מפטור, והסכום העולה על תקרה זו יחוייב במס שבח. תקרה זו מתעדכנת אחת לשנה בתאריך 1.1 בהתאם למדד.

בחוק זה קיימים מקרים חריגים בהם דירה נוספת לא תבטל את הפטור ממס שבח, ולכן טרם המכירה מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן.

במקרה שאינו פטור ממס שבח, משתמשים בתחשיב מס שבח מקל הנקרא "לינארי מוטב" אשר בעקבותיו שיעור מס השבח יכול להיות נמוך מ-25%.

החידוש בחוק ההסדרים: ביטול "המסלול הליניארי המוטב" לגבי מכירת דירת מגורים מזכה בידי יחיד תושב ישראל שיום רכישתה אירע לפני 1.1.2014 בהתקיים שני תנאים: במועד רכישת הקרקע עליה בנויה דירת המגורים המזכה לא הייתה בנויה דירת מגורים; ובניית דירת המגורים המזכה הנמכרת הושלמה לאחר יום 31.12.2030

3. דירה חליפית:

צמצום פרק הזמן המוגדר לדירה חליפית מ-24 חודשים ל-18 חודשים, הן למס שבח והן למס רכישה. לדוגמה: למשה יש דירה בחיפה והוא קונה דירה חדשה בנתניה טרם מכר את הדירה בחיפה. אם ימכור את הדירה בחיפה בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה בנתניה יוכל להנות מפטור דירת יחידה במכירה ובעת רכישת הדירה בנתניה ליהנות ממדרגות מס של דירה יחידה (ברכישה מקבלן יש אפשרות לבחור למכור את הדירה החליפית בתוך 12 חודשים ממסירת הדירה החדשה).

4. תושב זר:

ישנה מגמה בחקיקה להקשות על תושבים זרים בעת מכירת נכס או רכישת נכס בישראל. כך למשל, תושב זר לא יכול ליהנות מפטור ממס שבח אלא אם הוכיח שבמדינה בה מתגורר אין בבעלותו דירה (כך גם אם ירש תושב החוץ דירה בישראל והמוריש היה תושב ישראל). יתרה מכך, תושב חוץ לא זכאי למדרגות דירה יחידה גם אם רוכש דירה ראשונה בישראל, ובנוסף, גם בדירת ירושה שהיורש שלה אינו תושב ישראל - לא יהיה זכאי היורש לפטור מכח דירת ירושה.

5. על מנת להגדיל את היצע הדירות בחוק ההסדרים קבע המחוקק מספר הטבות ליזמים:

א. הקלות ליזמים: הקלות אלה תקפות ליזמים שירכשו מגרש לשמונה יחידות מגורים ומעלה ויעמדו במועדי הבניה שהקצה חוק מיסוי מקרקעין. זאת לפי חוק ההסדרים החדש להוראות סעיף 48 א' רבתי להפחתת מס שבח במכירת קרקע שעליה אפשר לבנות על פי התב"ע 8 יחידות מגורים ומעלה. מחיקת שיעור המס מ-47% ל-25% בכפוף למועד סיום הבניה. ההטבה תקפה למי שמוכר ליזם ומתחייב לתנאים האלה. במקום שהמוכר ישלם על המגרש מס שבח שיכול להגיע ל-48%, הוא ישלם מס שבח בגובה 25% במידה והיזם שרוכש ממנו את המגרש יעמוד בתנאי הסעיף. מצב זה מקל על היזמים לרכוש את המגרשים שכן גובה מס השבח סביר ואפשרי יותר.

ב. הקלות בתחום ההתחדשות העירונית: על מנת לקדם את הפרויקטים ניתנו הקלות בחוק מיסוי מקרקעין הן לדיירים והן ליזם. כמו כן, בנקודות רבות השווה חוק מיסוי מקרקעין בין ההקלות שניתנות בפרויקט פינוי בינוי לאלו שניתנות בפרוייקט תמ"א 2.

מס שבח/מס רכישה הינם המסים העיקריים שחלים בעת ביצוע עסקת נדל"ן.

חשוב מאוד להתייעץ עם עו"ד שמתמחה בחוק זה טרם ביצוע העסקה,

וכך תוכלו למנוע אי וודאות ותשלומים בלתי צפויים.

עו"ד המתמחה בנדל"ן יכול גם למצוא דרכים להקל או לחסוך בתשלום המס,

ככל ויש אפשרות חוקית לכך.