שוק הנדל"ן בישראל 2023. מה היה לנו?

רקע: בשנת 2023 חוותה ישראל טלטלות רבות במגוון תחומים, ואחד השווקים החשובים שהושפע מהן באופן משמעותי הוא שוק הנדל"ן, שחווה השפעות מיידיות וארוכות טווח כאחד.

כולנו יודעים למי ניתנה הנבואה, ולכן ננסה שלא להתפתות לספקולציות אלא להתמקד בסקירת המצב הנוכחי: בהשפעתם של תהליכים המתרחשים כעת, במגמות הרווחות בשוק, וכל אלה – בגובה העיניים ובאופן ברור ונגיש.

מגמות בולטות בשוק הנדל"ן בשנת 2023

** עליית ריבית

במהלך 2023 היינו עדים לעליית הריבית לראשונה אחרי תקופה ארוכה של ריבית כמעט אפסית. לרכיב הריבית יש השפעה ניכרת על שוק הנדל"ן שמתבטאת בהיבטים שונים.

כך לדוגמה, עליית הריבית משמעה עליה בהחזר המשכנתא של משקי הבית הפרטיים. עליה זו משפיעה על גובה החזר המשכנתא החודשי וכתוצאה מזאת משפיעה על יכולת רכישת הנכס. מצב זה עלול לגרום, למשל, לכך שזוג צעיר לא יכול לרכוש את דירת חלומותיו ויאלץ להמשיך להתגורר בשכירות, ובמקביל לרכוש דירה זולה יותר כנכס להשקעה בלבד. במקרים חמורים יותר עלול להיווצר מצב בו אותו זוג צעיר לא יוכל לרכוש כלל לרכוש דירה ויוותר על תכניותיו לעתיד.

כמו כן, עליה בריבית יכולה לגרום למשפחה שלקחה משכנתא ורכשה דירה טרם עליית הריבית להתקשות בהחזרי המשכנתא - ובלית ברירה למכור את הדירה שנרכשה.

מנתונים שמתפרסמים ניתן כבר לראות את ההשלכות הללו במציאות חיינו.

לצד ההשפעה על משקי הבית הפרטיים, עליית הריבית משפיעה גם על המגזר העסקי. חברות הבנייה והיזמים מבצעים פרוייקטים רבים באמצעות מימון של הבנקים. כשהריבית עולה, הכסף שקונות החברות "יקר יותר" ומשפיע על ריווחיות הפרויקטים ועל היתכנותם הכלכלית. הירידה ברווחיות משפיעה על כדאיותו הכלכלית של הפרויקט, ואם לוקחים בחשבון את רכיב הסיכון הקיים – מצב זה עלול להרחיק חברות ויזמים מביצוע פרוייקטים מסויימים, וכך ייפגע היצע הדירות בשוק.

**הקטנת היצע הדירות מעמיקה את אחת הבעיות הגדולות בשוק הנדל"ן הישראלי, שמהווה את אחת הסיבות העיקריות למחירי הנכסים הגבוהים: ביקוש גבוה מההיצע באופן קבוע.

** חוסר וודאות כלכלית ופוליטית

מעבר לתהליכים הרבים המתרחשים במדינה, גוברת תחושת אי הוודאות הכללית במשק ובשוק הנדל"ן בפרט. השקעה בנדל"ן מאופיינת מטבעה בחוסר נזילות או גמישות, ובמצב בו חוסר הוודאות מתגבר, אנשים לרוב יעדיפו השקעות גמישות ונזילות ויתרחקו מהשקעות מחייבות וארוכות טווח.

**השלכות משבר הקורונה

כשבוחנים את התנהגות המגזר הפרטי בשוק הנדל"ן, ניתן לראות כי משבר הקורונה יצר שינויים מהותיים בתחום התעסוקה והוביל לעלייה משמעותית ביכולת העבודה מהבית. אם בעבר שבוע העבודה המקובל כלל 5 ימי נוכחות מלאה במשרדים, כיום מקובל יותר כי חלק מהשבוע יתבצע בעבודה מרחוק מביתו של העובד. שינוי זה פתח בפני העובדים ומשפחותיהם אפשרויות מגורים מרוחקות יותר שלא היו רלוונטיות קודם, וכתוצאה מכך אזורי נדל"ן המרוחקים יותר מהמרכז חוו עלייה בביקוש.

** השינויים במדד תשומות הבנייה

אחרי שנים במהלכן היה מדד זה בעליה כמעט מתמדת, בחודשים האחרונים אנו עדים לכך שהעליות הקבועות התמתנו, חוו מגמה מעורבת ואף ירדו.

** עלייה משמעותית בהתעניינות ישראלים בנדל"ן בחו"ל

מגמה זו נוצרה לאחרונה, ובה אנו רואים עלייה בכמות הישראליים שמחפשים השקעות מחוץ לגבולות המדינה. מצב זה משפיע באופן ישיר על שוק הנדל"ן המקומי, ובפרט על שוק הנכסים להשקעה בישראל.

חשוב לציין כי כל המגמות המתוארות כאן, נוצרו כששוק הנדל"ן היה בנקודת רתיחה, ובשנה שקדמה לכך המחירים נסקו לגבהים הרבה מעבר לרמת המחירים שהכרנו.

---

אז מה אפשר לעשות? הנה כמה טיפים מקצועיים

*עקבו אחר המגמות והישארו מעודכנים. שוק הנדלן משתנה כל הזמן, וחשוב להיות עם האצבע על הדופק: קראו חדשות ומאמרי נדל"ן, קחו חלק בכנסים בנושא, התייעצו עם בעלי מקצוע, ועוד.

*בצעו הערכה מדוייקת למצבכם הפיננסי: לפני שנוקטים צעדים משמעותיים, חשוב להעריך את המצב הפיננסי שלכם ולבדוק היטב את הצרכים מול הרצונות. בדקו מהי ההשקעה הנכונה עבורכם, כמו גם את יכולת המינוף וההחזר, התשואה האפשרית, ועוד.

*בידקו היטב את מיקום ההשקעה: מיקום יכול להוות נתון קריטי להשקעה. חשוב לקחת בחשבון את את קרבת מיקום הנכס לתשתיות, לבדוק את מגמת עליית הערך באזור, אפשרויות השכירות, מצב התעסוקה, המרחק ממרכז הארץ, ועוד.

*קבלו חוות דעת מקצועית: חשוב מאוד להתייעץ עם בעלי מקצוע מהתחומים הרלוונטיים לעסקה: שמאי, חברת בדק, עו"ד, יועץ משכנתאות, אדריכל, ועוד.